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EL CONSEJO ASESOR De INFRAESTRUCTURAS DE CATALUÑA PROPONE GENERAR VIVIENDAS DE ALQUILER REGULADO SOBRE SUELOS DE TITULARIDAD PÚBLICA
El Consejo Asesor de Infraestructuras de Cataluña publica su octavo informe.
“Parques de viviendas de alquiler a precios regulados: una necesidad urgente” Es el octavo informe que presenta el Consejo Asesor desde su constitución en 2017. El ponente del documento, Francesc Sibina, ha explicado que ante la realidad contrastada del constante incremento de demanda de viviendas de alquiler a precios asequibles, y la incapacidad del mercado libre de satisfacer esta demanda, el Consejo Asesor de Infraestructuras propone generar parques de viviendas de alquiler a precios regulados por las administraciones públicas sobre suelos de titularidad pública en régimen de concesión o derecho de superficie.
El 43% de los hogares que viven de alquiler a precio de mercado en España destinan más del 40% de sus ingresos al pago de la vivienda. Una de las tasas más altas del entorno UE-28.
El parque de vivienda de alquiler a precios asequibles (es decir definidos como vivienda de protección oficial) en Cataluña es alrededor del 1.6% del total del parque de viviendas de primera residencia, uno de los mes bajos de Europa.
El presupuesto público en política de vivienda en Cataluña y en España equivale al 0,1% del PIB, frente a la media del 0,6% del PIB de los 15 países de la Unión Europea.
Según el Plan Territorial Sectorial de la Vivienda, actualmente en tramitación, en los próximos 15 años se crearán en Cataluña 880.000 nuevos hogares, de las cuales 315.000 restarán excluidas del mercado libre; y de estas el 41%, es decir 131.500 hogares, tendrán que ser viviendas de alquiler de precio regulado por los sectores con más bajo poder adquisitivo.
Desde el año 2013 se ha producido una caída (último año donde se establecían ayudas concretas en la promoción de alquiler) de la producción de viviendas de alquiler a precios regulados.
Inversiones intensivas de capital
En los últimos años no ha existido un marco legal estable que favoreciera la inversión de capital en este tipo de operaciones; así mismo la gran mayoría del sol de reserva por viviendas de protección oficial procedente de los desarrollos urbanísticos anteriores al 2007 se encuentra en áreas geográficas de escasa demanda.
Existen importantes bolsas de suelo calificado por equipaciones en zonas urbanizadas y de alta demanda en manos de las administraciones públicas locales. La creación de un parque de viviendas de alquiler implica una inversión intensiva de capital, con periodos de retorno muy altos, y más si es a precios regulados, haciendo las operaciones poco atractivas para fondos de capital no especializados. La legislación tributaria homologa este tipo de viviendas, en régimen de alquiler con tarifas reguladas, a la promoción y venta de viviendas en régimen libre.
Dado que el suelo se encuentra muy atomizado, es difícil conseguir lotes de viviendas bastante grandes y ejecutables en un periodo homogéneo de tiempo para hacer atractivo este tipo de inversión a fondo de capital.
Es una necesidad urgente establecer un marco regulador y unos mecanismos que faciliten la creación de un parque estable de viviendas de alquiler a precios regulados por las administraciones públicas, con el objetivo de conseguir una vivienda digna. Hay que crear un programa que permita a los poder públicos promover las condicionas para llevar a cabo una eficaz política de vivienda.
Una política pública centrada en la creación de un parque de viviendas de alquiler a precios regulados tendría un carácter transformador del mercado. Se daría satisfacción a la demanda de alquiler a precio moderado con un aumento de la oferta existente, con viviendas de nueva construcción siguiendo estándares de calidad y sujetos a regulación e intervención de las administraciones públicas.
La propuesta del Consejo Asesor de Infraestructuras de Cataluña
Promover un marco jurídico específico por este tipo de actuaciones que tiene que garantizar a las administraciones públicas el correcto desarrollo del servicio.
Facilitar una normativa urbanística que permita poner a disposición suelos existentes calificados de equipación y con usos desfasados por el tiempo transcurrido desde la aprobación de los planes generales originales.
Promover la elaboración de un procedimiento específico que permita destinar la totalidad del suelo proveniente de aprovechamientos a la creación de un parque estable de viviendas de alquiler a precios regulados.
Articular el procedimiento para permitir traspasar la titularidad del suelo entre administraciones públicas supramunicipales y locales.
5 Regular la obligación de destinar los nuevos aprovechamientos a la creación de los parques.
Promover un convenio con la banca privada que establezca los requerimientos imprescindibles para facilitar el acceso de los operadores al crédito necesario.
Licitar concursos de concesión de obra pública para la construcción, mantenimiento y explotación de viviendas destinadas a alquiler a precio regulado por las administraciones públicas en suelo público siente la contrapartida el pago del alquiler.
Los parques de viviendas de alquiler a precios regulados se articulan a partir de concesiones de pago por uso. La legislación tributaria tiene que introducir las modificaciones necesarias para tratar este producto como una concesión y con un IVA súper reducido dado su carácter social.
Establecer que todas las ayudas públicas, en forma de subvención o subsidiación de créditos, destinados a conseguir tarifas por debajo de mercado sean considerados como ingresos de alquileres y sujetos en la misma tributación.
Vincular el importe y disposición de ayudas a las tarifas a aplicar a los usuarios, destinando los recursos públicos a aquellos hogares más necesitados.
Esta propuesta puede garantizar la creación de los parques en un periodo de 10 años sin la necesidad de disponer de financiación a cargo de los fondos europeos de recuperación sino simplemente a partir de la colaboración entre las *AAPP y el sector privado. No obstante la utilización de estos fondos europeos aceleraría la redacción de proyectos y favorecería la viabilidad económica del modelo.